Garantia mais barata? Aluguel consignado pode transformar mercado de locação

Uma proposta que tramita no Congresso Nacional pretende criar uma nova alternativa para o pagamento de aluguel residencial: o valor seria descontado diretamente da remuneração do trabalhador, em um sistema semelhante ao crédito consignado.

O projeto foi aprovado pela Câmara dos Deputados em agosto e agora está sob análise do Senado. Caso avance e seja posteriormente sancionado, a medida poderá alterar a forma como proprietários e inquilinos lidam com as garantias dos contratos de locação.

Especialistas avaliam que o modelo pode reduzir despesas relacionadas às garantias, ampliar o acesso ao aluguel formal e até estimular a colocação de mais imóveis no mercado. Ao mesmo tempo, há dúvidas sobre como o sistema funcionará em situações de desemprego, quando o trabalhador deixa de ter salário para o desconto.

Como funcionaria o aluguel consignado

Pelo texto aprovado na Câmara, o trabalhador poderá comprometer até 30% da sua remuneração disponível com o pagamento do aluguel e dos encargos da locação.

O desconto seria feito diretamente na folha de pagamento, antes que o restante do salário fique disponível para o trabalhador. A autorização permaneceria válida durante o contrato de aluguel e somente poderia ser encerrada mediante rescisão assinada pelo proprietário ou por um acordo formal entre as partes.

A lógica é semelhante à do crédito consignado: o compromisso financeiro é descontado automaticamente da renda, reduzindo a possibilidade de o pagamento mensal deixar de ser realizado por falta de saldo ou esquecimento.

Possível redução no custo das garantias

Uma das principais apostas em torno da proposta é justamente a redução do risco de inadimplência para os proprietários.

Hoje, quem aluga um imóvel pode recorrer a mecanismos como fiador, caução e seguro-fiança. Dependendo da situação financeira do inquilino, essas exigências podem dificultar a assinatura do contrato ou aumentar o custo da locação.

Com o aluguel vinculado diretamente à remuneração, a expectativa é de que o proprietário tenha maior previsibilidade para receber os valores.

Jaques Bushatsky, pró-reitor da Universidade Secovi-SP, avalia que a simplificação do processo pode provocar uma redução dos custos envolvidos nas garantias.

“Sempre que se simplifica um sistema ou um método, o custo de sua operação cai; por isso, os custos de garantias tenderão a diminuir, até pela concorrência.”

A ABMI (Associação Brasileira do Mercado Imobiliário), que apoia a proposta, também aponta potencial de redução de custos.

Segundo estudos preliminares da Loft apresentados pela associação, o modelo poderia alcançar até 20 milhões de brasileiros, principalmente trabalhadores formais que possuem baixa pontuação de crédito.

Para esse público, a estimativa apresentada é de uma economia média de 4% no custo total do aluguel, considerando tanto possíveis reduções nas despesas com garantias quanto eventual diminuição do próprio valor cobrado pela locação.

A associação calcula ainda uma possível economia anual de R$ 4,5 bilhões para os inquilinos. O estudo, porém, não estabelece uma estimativa percentual específica para a redução da inadimplência.

Mercado de imóveis pode ser afetado

Os possíveis efeitos não ficariam restritos ao relacionamento entre proprietário e inquilino.

Na avaliação de Bushatsky, uma maior segurança no recebimento poderia estimular proprietários que hoje mantêm imóveis fora do mercado de locação a disponibilizá-los para aluguel.

Com mais segurança e maior quantidade de imóveis disponíveis, a expectativa é de que também aumente a concorrência entre os proprietários e surjam novas possibilidades para quem procura uma residência.

A proposta, entretanto, não atenderia igualmente a todos os trabalhadores. Pessoas sem vínculo formal de emprego continuariam dependendo das modalidades tradicionais de garantia.

O texto aprovado pela Câmara prevê a utilização do sistema por trabalhadores contratados pelo regime da CLT e servidores públicos. O limite seria de até 30% da remuneração disponível de cada participante.

Também seria possível que mais de uma pessoa participasse do pagamento, desde que a margem individual disponível de cada trabalhador fosse respeitada.

E se o trabalhador perder o emprego?

O desemprego aparece como um dos principais pontos de atenção do modelo.

Isso acontece porque o mecanismo depende justamente da existência de uma folha de pagamento. Quando o vínculo empregatício termina, deixa de existir a fonte utilizada para realizar automaticamente o desconto do aluguel.

O projeto não prevê o uso do FGTS para quitar o aluguel. Essa possibilidade chegou a fazer parte da discussão, mas acabou retirada durante a votação na Câmara. O relator acolheu uma mudança para preservar a finalidade do fundo como reserva financeira do trabalhador.

A ABMI considera o risco administrável e sustenta que ele não seria superior ao existente em outros modelos de garantia. A associação também afirma que o projeto faz alterações na Lei do Inquilinato para permitir a adaptação da nova modalidade.

Para Bushatsky, a possibilidade de negociação de uma nova garantia depois de uma eventual demissão faz parte da flexibilidade prevista pelo sistema.

Especialista aponta limitações

Rodrigo Werneck, estrategista-chefe da Cupola, empresa voltada à gestão e estratégias do mercado imobiliário, vê limitações na proposta, principalmente para o proprietário.

Segundo ele, o desconto em folha não seria suficiente para cobrir todos os riscos de uma locação.

“O consignado acaba sendo uma garantia muito frágil para o locador. Ela não cobre danos na saída do imóvel que possam ter sido causados. Ela também não cobre a multa rescisória.”

Werneck também chama atenção para o momento em que o trabalhador perde o emprego. Segundo ele, a interrupção da garantia ocorre justamente quando o proprietário pode enfrentar maior risco de inadimplência.

“Numa situação de demissão em que o trabalhador é demitido, a garantia é cessada.”

Projeto permite combinar garantias

Outra mudança prevista na proposta envolve uma regra existente desde 1991, que impede a utilização simultânea de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato.

Se o texto aprovado pela Câmara for mantido, o proprietário poderá combinar o aluguel consignado com outras formas de proteção, como caução ou seguro-fiança.

Para o advogado Arthur Thomazi, especialista em Direito e Negócios Imobiliários e sócio do C2T Adv, essa alteração pode modificar a estrutura dos contratos de locação.

Na avaliação dele, a possibilidade de combinar diferentes mecanismos permitiria criar o que chama de “garantias por camadas”, adaptadas ao nível de risco de cada contrato.

“Em vez de concentrar todo o risco em uma única exigência, as partes poderão compor proteções proporcionais ao risco de cada contrato, como uma caução menor somada a um seguro mais enxuto, ou a consignação combinada com outra modalidade.”

Discussão se arrasta há anos

A ideia de criar uma modalidade de aluguel com desconto direto na folha de pagamento não é recente. O tema vem sendo discutido no Congresso há aproximadamente 15 anos.

Agora, após a aprovação pela Câmara, a proposta entra em uma nova etapa de análise no Senado. Ainda será necessário concluir a tramitação legislativa antes de qualquer eventual sanção presidencial.

De acordo com a ABMI, aproximadamente 42 milhões de brasileiros vivem atualmente em imóveis alugados e poderiam, em tese, ser alcançados por uma modalidade desse tipo caso ela seja aprovada e implementada.